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海南經濟特區物業管理條例

來源: 海南省人民政府網    更新: 2010-08-23    瀏覽: 218    字體:

 

海南省人民代表大會常務委員會公告

  第49號

  《海南經濟特區物業管理條例》已由海南省第四屆人民代表大會常務委員會第十六次會議于2010年7月31日通過,現予公布,自2011年1月1日起施行。

  海南省人民代表大會常務委員會

  2010年8月1日

第一章  總 則

    第一條  為了規范物業管理活動,維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益,改善生活和工作環境,根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等法律、法規,結合本經濟特區實際,制定本條例。

    第二條  本經濟特區內住宅區物業與非住宅區物業管理及相關監督管理活動適用本條例。在本省經濟特區以外其他區域的物業管理,參照本條例執行。

    第三條  本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

    第四條 省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門對本經濟特區的物業管理活動進行管理、監督和指導。

   市、縣、自治縣人民政府應當建立物業管理聯席會議制度,協調處理物業管理的重大問題。

    市、縣、自治縣人民政府物業管理主管部門對本行政區域內的物業管理活動進行管理、監督和指導。

    規劃、城管、環衛、物價、財政、公安等相關部門按照各自職責,共同做好物業管理有關工作。

    街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協助物業管理主管部門對物業管理活動進行管理、監督和指導,調解物業管理服務糾紛。

    居(村)民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理相關工作。

    第五條  物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理,規范行業行為,維護市場秩序和公平競爭,負責制定并監督實施物業服務規范,督促物業服務企業誠信經營和服務,促進行業健康發展。

第二章  業主、業主大會和業主委員會

    第六條  依法登記取得或者根據物權法的有關規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為業主。

    基于房屋買賣等民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主。

    業主在物業管理活動中的權利、義務按照法律法規的規定和管理規約、物業服務合同的約定執行,但不得以放棄權利為由不履行義務。

    第七條  市、縣、自治縣人民政府物業管理主管部門應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素具體劃定物業管理區域的范圍。

    第八條   一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

    只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主同意,不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

    第九條  下列事項由業主共同決定:

    (一)制定和修改業主大會議事規則、管理規約;

    (二)選舉業主委員會或者更換、罷免業主委員會委員;

    (三)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

    (四)選聘和解聘物業服務企業;

    (五)籌集和使用專項維修資金;

    (六)改建、重建物業共用部位、共用設施設備;

    (七)改變共有部分的用途;

    (八)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;

    (九)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用;

    (十)申請合并或者分立物業管理區域;

    (十一)法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項

    決定前款第五項和第六項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定前款第十項規定的事項,應當分別征得相關物業管理區域內三分之二以上業主的同意;決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

    決定第一款第六項、第七項和第十項規定的事項,應當依法辦理有關手續。

    第十條  業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

    采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的,應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的,表決意見應由業主本人簽名。

    業主書面意見征集、統計辦法和存檔期限由業主大會決定。

    本條例第九條第一款第一項、第二項、第六項、第七項和第十項規定的事項不得采用書面征求意見形式。

    第十一條  物業管理區域符合下列情形的,應當召開首次業主大會會議,選舉業主委員會:

    (一)房屋已出售且交付業主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上;

    (二)已交付使用的30%以上業主書面聯名向所在地人民政府物業管理主管部門提交籌備召開首次業主大會會議和成立業主委員會、并已推選業主代表組成首次業主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)的報告。

    物業管理主管部門自接到報告之日起10日內進行審核并公告籌備組成員名單。

    籌備組自公告之日起正式成立。

    物業管理主管部門對召開首次業主大會會議和成立業主委員會應當予以指導和協助。

    第十二條  物業管理區域房屋已出售且交付業主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上的,建設單位應當在30日內報告物業所在地人民政府物業管理主管部門;物業服務企業、業主也可以向所在地人民政府物業管理主管部門報告。

    物業管理主管部門接到報告并經核實后,或者在管理過程中已知物業管理區域房屋已出售且交付業主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上的,應當在物業管理區域內的顯著位置向業主公告。

    物業管理主管部門不依照前款規定公告的,不影響業主依照本條例第十一條第一款第(二)項的規定提交有關報告。

    第十三條  分期建設的物業管理區域,首期完成建設,房屋已出售且交付業主的專有部分面積達到當期建筑物總面積50%以上的,也可以依照本章有關規定籌備首次業主大會會議和設立業主委員會。

    后續各期分別完成建設,房屋已出售且交付業主的專有部分面積達到當期建筑物總面積50%以上,且當期已交付使用的30%以上業主書面聯名向所在地人民政府物業管理主管部門提出要求重新選舉業主委員會的,原業主委員會自行終止,并由現有全體業主按照本章有關規定重新召開業主大會會議、選舉業主委員會。

    第十四條  籌備組應當在成立后90天內完成下列籌備工作,并于首次業主大會會議召開15日前在物業管理區域內的顯著位置向業主公告:

    (一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容;

    (二)確認業主身份及其在業主大會會議上的投票權數;

    (三)提出首屆業主委員會委員候選人名單;

    (四)擬訂管理規約草案和業主大會議事規則草案;

    (五)其他籌備工作。

    業主在業主大會會議上的投票權數按其擁有的專有部分面積計算,每平方米為1票,不足1平方米的不計算。

    第十五條  首次業主大會會議應當對下列事項進行表決:

    (一)選舉產生業主委員會;

    (二)管理規約草案;

    (三)業主大會議事規則草案;

    (四)需要由業主共同決定的其他事項。

    第十六條  首次業主大會會議選舉產生業主委員會但沒有表決通過管理規約草案和業主大會議事規則草案的,業主委員會成立后,應當依照國家和本省有關規定修改管理規約草案和業主大會議事規則草案,并提交業主大會會議表決。

    管理規約草案和業主大會議事規則草案未經業主大會表決通過的,業主委員會不得行使前款規定以外的職權。

    第十七條  業主委員會執行業主大會的決定事項,履行下列職責:

    (一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

    (二)草擬管理規約和業主大會議事規則的修訂草案;

    (三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

    (四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

    (五)監督業主和物業使用人遵守法律法規和管理規約;

    (六)法律、法規和業主大會賦予的其他職責。

    前款所稱物業使用人,是指物業的承租人以及業主之外的其他實際使用物業的人。

    第十八條  業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、能模范履行業主義務和有一定工作能力的人員擔任。

    業主委員會委員由業主大會從業主中選舉產生,每屆任期三至五年,可以連選連任,具體任期由業主大會議事規則規定。業主委員會主任、副主任由業主委員會從委員中推舉產生。

    第十九條  業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔,經費的籌集、管理和使用由業主大會決定。

    業主委員會應當每半年在物業管理區域的顯著位置公布工作經費的使用情況,接受業主監督。

    第二十條  業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,持下列材料向所在地人民政府物業管理主管部門備案:

    (一)業主委員會成員名單及相關資料;

    (二)召開業主大會會議的有關原始資料;

    (三)管理規約、業主大會議事規則;

    (四)業主大會決議的其他事項。

    前款所列備案事項發生變化的,業主委員會應當在30日內辦理備案變更手續。

    第二十一條  業主委員會委員有下列情形之一的,其委員職務自行終止:

    (一)因物業所有權轉讓、贈與、滅失等原因不再是業主的;

    (二)因疾病或者其他原因喪失履職能力的;

    (三)連續兩年每年常住物業管理區域的時間不足半年的;

    (四)以書面形式提出辭職,業主大會或者業主委員會接受的;

    (五)依法被判處有期徒刑以上刑罰或者被勞動教養的;

    (六)法律、法規及業主大會議事規則規定的其他情形。

    業主委員會委員職務終止的,業主委員會應當在物業管理區域內的顯著位置公告,并可接受業主查詢。

    第二十二條  業主委員會委員有下列情形之一的,經業主委員會三分之一以上委員或者20名以上業主提議,可以召開業主大會會議決定是否罷免其委員職務:

    (一)不履行業主義務且拒不改正的;

    (二)不履行委員職責的;

    (三)侵犯其他業主合法權益的;

    (四)在物業管理活動中謀取私利的;

    (五)其他不宜擔任業主委員會委員的情形。

    業主委員會委員職務被罷免的,業主委員會應當在物業管理區域內的顯著位置公告,并可接受業主查詢。

    第二十三條  業主委員會任期屆滿前6個月,應當在書面報告所在地人民政府物業管理主管部門后,組織換屆選舉。

    業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的,按照首次業主大會會議召開的規定,重新選舉業主委員會。

    業主委員會任期屆滿后,不得繼續履行職責。

    第二十四條  業主委員會應當在任期屆滿后3日內,移交有關業主大會、業主委員會的財物、文件資料、印章等。已經完成換屆選舉的,應當移交給新一屆業主委員會;未完成換屆選舉的,移交給所在地人民政府物業管理主管部門代管。

    第二十五條  業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

    業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,所在地人民政府物業管理主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

    業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求所在地人民政府物業管理主管部門依法處理或者向人民法院提起訴訟。

    第二十六條  市、縣、自治縣人民政府可以根據實際需要,決定由街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會履行本章第十一條、第二十條和第二十五條規定的職責。

第三章  物業管理服務

    第二十七條  住宅物業的前期物業管理,建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的,經物業所在地市、縣、自治縣人民政府物業管理主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。具體辦法由省人民政府制定。

    第二十八條  一個物業管理區域應當由一個物業服務企業提供物業服務。物業管理區域內地上以及地下建筑物、設施設備和相關場地不得分割管理。

    分期開發的物業,前期建成部分已確定物業服務企業的,后期建成部分應當由同一物業服務企業提供物業服務。

    第二十九條  建設單位在物業竣工驗收合格后90日內,應當將下列材料報所在地人民政府物業管理主管部門備案:

    (一)物業建設項目的各項批準文件;

    (二)各類建筑物、場地、設施設備的清單;

    (三)竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等其他竣工驗收資料;

    (四)設施設備安裝、使用和維護保養等技術資料;

    (五)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

    (六)其他相關資料。

    物業管理主管部門應當將前款備案材料建檔并保存。

    第三十條  業主委員會成立后,建設單位應當將本條例第二十九條規定的備案材料提供給業主委員會。

    業主委員會應當向業主大會選聘的物業服務企業提供物業管理服務所需的資料。

    業主、業主委員會、物業服務企業可以到物業管理主管部門復印、查閱相關資料,物業管理主管部門應當為其提供服務。

    第三十一條  建設單位在向業主交付物業前,應當對物業服務用房、業主委員會用房、共用場地、共用設施設備安裝獨立的水、電等計量器具。

    第三十二條  建設單位應當在物業管理區域內按照不少于物業管理區域建筑物總面積2‰的比例配置物業服務用房,但最低不少于50平方米,最高不超過500平方米。

    物業服務用房產權屬全體業主共有,無償提供給物業服務企業使用,任何單位和個人不得改變其用途。已經成立業主委員會的,物業服務用房由業主委員會負責接收;尚未成立業主委員會的,物業服務用房由所在地人民政府物業管理主管部門代為接收。

    物業服務用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋,具備水、電、通風、采光等使用功能,沒有配置電梯的物業,所在樓層不得高于四層。

    業主委員會的辦公場所應當從物業服務用房中調劑解決。

    第三十三條  建設單位申請房屋預售許可證和房屋所有權初始登記時,應當提交物業服務用房的房號及相關資料。對不按照規定提交的,不予核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記。

    房產主管部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時,應當核查并在不動產登記簿中載明物業服務用房房號和面積。

    第三十四條  物業服務企業應當依法取得資質證書,并按照資質等級管理的規定從事物業管理服務。

    物業管理專業人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書。

    物業服務企業不得轉讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業服務企業資質證書和管理人員職業資格證書。

    第三十五條  業主大會成立后,由業主大會決定續聘或者選聘物業服務企業。決定續聘的,由業主委員會與原物業服務企業簽訂物業服務合同;決定選聘的,還應當就選聘的方式和擬選聘物業服務企業的資質等級、服務質量標準、服務收費、合同期限以及授權業主委員會選聘物業服務企業的權限等有關事項作出決定。

    第三十六條  物業服務合同應當包括下列內容:

    (一)物業的基本情況;

    (二)聘用方和受聘方的權利義務;

    (三)物業服務項目和服務標準要求;

    (四)物業服務費的收取標準、收取辦法和計費方式;

    (五)物業的維修養護要求;

    (六)合同的期限、變更和解除;

    (七)合同終止時物業資料、財物的移交方式;

    (八)違約責任及解決糾紛的途徑;

    (九)專項維修資金的管理使用;

    (十)物業服務用房;

    (十一)雙方當事人約定的其他事項。

    物業服務企業可以根據業主、物業使用人的委托提供物業服務合同約定以外的其他特約服務項目,其服務費用由雙方約定。

    業主委員會應當自物業服務合同生效之日起30日內,會同物業服務企業報物業所在地人民政府物業管理主管部門備案,并在物業管理區域內的顯著位置向業主公告。

    第三十七條  物業服務企業應當建立健全物業管理區域安全防范制度和制訂安全防范應急預案,并根據物業服務合同配備相應數量的安全防范工作人員。發生突發事件時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。

    物業服務企業沒有建立健全安全防范制度、未能履行物業服務合同的約定,或者負責安全防范的工作人員違反安全防范制度,造成業主或者物業使用人人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

    業主、物業使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的,由業主、物業使用人與物業服務企業另行約定。

    第三十八條  普通住宅物業服務收費,實行政府指導價;其他物業的物業服務收費,實行市場調節價。省人民政府可根據本經濟特區的實際和需要,適時調整實行政府指導價的物業范圍。

    實行政府指導價的,省價格行政主管部門應當會同省住房和城鄉建設行政主管部門,根據普通住宅物業類型、服務內容和服務成本等情況,分類制定相應的基準價和浮動幅度,并每三年至少向社會公布一次。基準價根據相關服務的社會平均成本、居民消費價格指數和社會承受能力等因素適時調整。

    政府制定或調整物業服務收費指導價應當實行聽證。

    第三十九條  實行政府指導價的物業服務收費,由業主委員會根據業主大會的決定與物業服務企業在政府指導價規定的幅度內協商具體收費標準,報所在地人民政府價格行政主管部門備案。

    未成立業主委員會的住宅區物業服務收費,不得超過政府指導價的基準價標準,并由物業服務企業報所在地人民政府價格行政主管部門備案。

    物業服務企業、業主委員會應當向業主、物業使用人公布物業服務費用的收費項目、收費標準。業主和物業使用人對此有權查詢。

    物業服務企業不得擅自提高收費標準,增加收費項目,擴大收費范圍。

    物業服務企業在物業服務合同約定之外自行提供的服務,業主、物業使用人有權拒絕接受服務和支付費用。

    物業管理區域共用部位和共用設施設備使用的水、電費用等,由業主根據實際消費分攤。具體辦法由省價格行政主管部門會同省住房和城鄉建設行政主管部門制定。

    第四十條  已竣工但尚未出售或者已出售但因建設單位原因未按時交付給業主的物業,其物業服務費用由建設單位全額交納。

    物業依法交付業主后發生的物業服務費用,由業主全額交納;但建設單位在出售物業時向業主承諾贈送的物業服務費用,由建設單位按照承諾贈送的費用交納。

    第四十一條  業主共用的設施設備、場地以及房屋,經業主共同決定,可委托物業服務企業經營,其收益按合同約定執行。

    第四十二條  物業服務合同期限屆滿后,業主大會尚未作出續聘或選聘物業服務企業決定,原物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的,原物業服務合同自動延續至新聘物業服務企業正式接管時為止。業主應當按照原合同約定交納延續期間的物業服務費用。

    第四十三條  物業服務企業應當在物業服務合同解除、終止或者延續服務情形終止后10日內,辦理以下移交手續:

    (一)移交業主共有的物業服務用房、經營用房、場地和其他財物;

    (二)移交提供服務期間用業主共有資金購置的屬于業主共有的財產;

    (三)移交預收的物業服務費用或者結余的物業服務資金、專項維修資金及相關費用;

    (四)移交提供物業服務期間形成的有關物業共用部位、共用設施設備大修、更新、改造及維修、運行、保養的有關資料。

    前款規定的財物和資料,成立業主委員會的,應當向業主委員會移交;沒有成立業主委員會或者業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的,交所在地人民政府物業管理主管部門接收和代管。

    物業服務企業還應當將第一款第(四)項規定的有關資料,報所在地人民政府物業管理主管部門備案。

    第四十四條  物業服務合同解除、終止或者延續服務情形終止后,物業服務企業不得以業主欠費等為由拒絕辦理移交手續。

    業主委員會和物業服務企業應當在物業服務合同解除、終止或者延續服務情形終止后的10日內報告所在地人民政府物業管理主管部門。

    第四十五條  物業管理主管部門應當建立健全物業服務企業和從業人員誠信檔案。

    物業服務企業因違法違規受到處罰的,一年內不得承接新的物業服務項目,物業管理主管部門應當將有關信息記入其誠信檔案并予以公示。

    第四十六條  物業管理行業協會應當建立健全物業服務企業和從業人員預警公示制度,對違反法律法規和行業規范的行為給予通報批評和公開譴責,并可以向物業管理主管部門提出處罰建議。

第四章  物業的使用與維護

    第四十七條  業主轉讓或者出租房屋時,應當將物業管理方面的規定和約定告知受讓人或承租人,并自合同簽訂15日內將轉讓或者出租的情況告知物業服務企業和業主委員會。

    第四十八條  業主裝飾裝修房屋,應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規定、臨時管理規約或者管理規約,并告知物業服務企業和業主委員會。物業服務企業應當書面告知業主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項,并對房屋裝飾裝修施工進行現場監督。

    業主違反房屋裝飾裝修規定、臨時管理規約或者管理規約的,物業服務企業應當及時督促其改正;仍不改正的,物業服務企業有權禁止裝飾裝修施工人員和施工材料進入物業管理區域,并報告有關主管部門,有關主管部門應當及時處理。

    業主進行裝飾裝修影響到相鄰業主正常生活的,相鄰業主有權勸止,也可以請求物業服務企業或者業主委員會協調處理。物業服務企業或者業主委員會應當在接到請求后24小時內協調處理。

    第四十九條  建設單位出售物業管理區域內車位、車庫的,應當在出售前依法辦理車位、車庫預售許可或物權登記。但車位、車庫已經由業主公攤的,或者占用業主共有的道路或者其他場地設置的車位、車庫,車位、車庫屬于全體業主共有。

    業主共有的車位、車庫的收益屬于全體業主所有,其用途由業主共同決定。

    住宅物業區域內車輛停放服務收費按照本省有關規定執行。

    第五十條  物業管理區域內的車位、車庫,應當首先滿足業主、物業使用人的需要。

    車位、車庫數量等于或少于物業管理區域的房屋套數時,每套房屋只能配套購買或租用一個車位或車庫。車位、車庫有空余的,業主、物業使用人可以再次租用一個車位、車庫;也可以臨時出租給業主、物業使用人以外的單位、個人,但業主、物業使用人有需要的,應當隨時收回。

    建設單位或業主不得將車位、車庫出售或轉讓給本物業管理區域業主以外的其他人。本物業管理區域業主以外的其他人購買車位、車庫的,房產登記主管部門不得辦理登記、過戶手續。

    建設單位不得只出售而不出租車位、車庫。

    第五十一條  物業服務企業應當采取措施,對進入住宅物業管理區域的車輛進行嚴格管理。

    物業管理區域內停放車輛,不得影響其他車輛和行人的正常通行。

    工程車輛、大中型客貨車輛不得進入住宅物業管理區域內停放。但工程車輛因本物業管理區域建設、設施設備維修確需停放的除外。

    物業管理區域內發生交通事故報警的,公安機關交通管理部門應當受理。

    對依照本條規定不得進入住宅物業管理區域內停放的車輛或者停放車輛影響其他車輛和行人的正常通行的,物業服務企業應當予以阻止,或者責令離開。

    第五十二條  業主、物業使用人、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,損害業主的共同利益。

    因維修物業或者公共利益,業主、物業使用人確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會的同意。

    業主、物業使用人、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地,在約定期限內恢復原狀。

    第五十三條  物業管理區域內,供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營單位應當抄表到戶,并向最終用戶收取有關費用,不得強制物業服務企業無償代收代交相關費用,不得因物業服務企業拒絕代收代交相關費用而停止向最終用戶提供服務。

    物業服務企業接受委托代收前款費用的,不得向業主收取額外費用。

    第五十四條  物業維修、更新、改造的費用,按照下列規定承擔:

    (一)自用部分的所需費用,由擁有該部分的業主自行承擔;

    (二)物業共用部位、共用設施設備的大修、更新、改造費用,由業主按照其擁有的物業建筑面積比例分攤。依照有關規定設立專項維修資金的,從專項維修資金中列支。但物業的共有部分屬于人為損壞的,費用應當由責任人承擔;

    (三)物業保修期內發生的維修費用,由建設單位承擔,不得從專項維修資金中列支;

    (四)物業管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營設施設備的維修養護和

    新改造費用由專業經營單位承擔,不得從專項維修資金中列支。

    專項維修資金的收取、使用和管理辦法按照國家和本省有關規定執行。

    第五十五條  物業共用部位、共用設施設備出現嚴重損壞、故障,嚴重影響業主生活或者人身財產安全,需要緊急動用專項維修資金進行維修、更新的,業主委員會可以在書面報告所在地人民政府物業管理主管部門并經在住業主過半數同意后動用專項維修資金。

    物業管理主管部門認為業主委員會報告的情形不屬于前款規定的可以緊急動用專項維修資金情形的,應當告知業主委員會不得緊急動用。

    因發生自然災害或嚴重故障致使共用部位、共用設施設備遭受損壞,業主委員會緊急動用專項維修資金的,應當提請下次業主大會會議審議追認。

    物業管理區域內沒有成立業主委員會的,物業服務企業或者業主在出現第一、第三款規定的情形,需要緊急動用專項維修資金進行維修、更新時,可以向所在地人民政府物業管理主管部門提出書面申請,經物業管理主管部門審核同意后可以緊急動用專項維修資金。

第五章  法律責任

    第五十六條  建設單位違反本條例第十二條規定,超過規定時間6個月內未報告的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門處1萬元罰款;超過6個月未報告的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門處5萬元罰款。

    第五十七條 業主委員會違反本條例第十六條規定,行使規定以外職權的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期改正,并予以警告。

    業主委員會違反本條例第二十條規定,未按時將有關材料報送備案,或者相關事項發生變化未重新報送備案的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期改正,并予以警告;逾期不改正的,處1000元以上3000元以下罰款。

    依照前兩款規定予以警告的,應當在物業管理區域內的顯著位置公告。

    第五十八條  建設單位違反本條例第二十九條規定,未將有關材料報送備案的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處5萬元以上10萬元以下的罰款。

    第五十九條  建設單位違反本條例第三十條規定,未向業主委員會提供材料的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處1萬元以上3萬元以下的罰款。

    第六十條  建設單位違反本條例第三十一條規定,未對物業服務用房、業主委員會用房、共用場地、共用設施設備安裝獨立的水、電等計量器具的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期改正,并處5萬元以上10萬元以下罰款。

    第六十一條  建設單位違反本條例第三十二條規定第一款,不按照規定配置必要的物業服務用房的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期改正,給予警告;逾期不改正,有違法所得的,沒收違法所得,并處違法所得1至2倍的罰款;沒有違法所得的,處30萬以上50萬以下罰款。

    第六十二條  物業服務企業違反本條例第三十四條規定的,依照下列規定予以處罰:

    (一)未取得資質證書從事物業服務的;或者聘用未取得專業資格證書的人員從事物業服務活動的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任;

    (二)轉讓資質證書或以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業服務企業資質證書或管理人員職業資格證書的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門沒收違法所得,并處5萬元以上10萬元以下的罰款;情節嚴重的,降低其資質等級或者吊銷其資質證書;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

    第六十三條  物業服務企業違反本條例規定,有下列行為之一的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處3000元以上5000元以下罰款:

    (一)違反本條例第三十六條第三款規定,未將生效物業服務合同按時報送備案并在物業管理區域內的顯著位置向業主公告的;

    (二)違反本條例第三十九條第三款規定,未向業主、物業使用人公布物業服務費用的收費項目、收費標準的;

    (三)違反本條例第四十三條第三款規定,未將有關資料向所在地人民政府物業管理主管部門報送備案的;

    (四)違反本條例第四十四條第二款規定,未向所在地人民政府物業管理主管部門報告的。

    物業服務企業違反本條例第三十九條第一款規定,未將物業收費標準報所在地人民政府價格行政主管部門備案的,由縣級以上人民政府價格行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處3000元以上5000元以下罰款。

    物業服務企業違反本條例第三十九條第四款、第五十三條第二款規定及物業服務合同約定,重復收費、超標準收費、收取額外費用或者擅自增加收費項目、擴大收費范圍的,由縣級以上人民政府價格行政主管部門責令限期改正,給予警告;逾期不改正的,沒收違法所得,并處違法所得1至2倍的罰款。

    業主委員會違反第三十九條第三款規定,未向業主、物業使用人公布物業服務費用的收費項目、收費標準的,由縣級以上人民政府價格行政主管部門責令限期改正。

    業主委員會超越職權作出決定,或者作出與本物業管理區域物業管理無關決定的,同意作出該決定的業主委員會委員應當承擔相應的法律責任。

    第六十四條  物業服務企業違反本條例第四十三條、第四十四條規定,在物業服務合同解除、終止或者延續服務情形終止后,拒絕辦理移交手續的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令其限期移交;逾期仍不移交的,視不同情形,按月處1萬元以上5萬元以下罰款;超過3個月仍不移交的,降低其資質等級或者吊銷其資質證書。

    第六十五條  物業服務企業違反本條例第四十八條規定,未書面告知業主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項,且未派人到裝飾裝修現場監督檢查的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門處1000元以上3000元以下罰款。

    第六十六條  建設單位、業主違反本條例第五十條第三款的規定,將車位、車庫出售給本物業管理區域業主以外的其他人的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期改正;逾期拒不改正的,沒收違法所得,并處違法所得1倍的罰款。

    建設單位違反本條例第五十條第四款的規定,只出售而不出租車位、車庫的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期改正;逾期拒不改正的,處5萬元以上10萬元以下的罰款。

    建設單位違反本條例第五十條第二款的規定,不按規定收回業主、物業使用人以外單位、個人臨時租用的車位、車庫的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期改正;逾期拒不改正的,沒收違法所得,并處1000元以上1萬元以下罰款。

    違反本條例第五十一條第二款的規定,在住宅物業管理區停放車輛影響其他車輛和行人的正常通行的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門給予警告,或者處50元以上500元以下罰款。

    違反本條例第五十一條第三款的規定,在住宅物業管理區域內停放工程車輛、大中型客貨車輛的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門給予警告,或者處500元以上5000元以下罰款。

    物業服務企業違反本條例第五十一條第五款規定,不履行車輛管理職責的,縣級以上人民政府物業管理主管部門可予以警告,或者處1000元以上3萬元以下罰款;情節嚴重的,降低其資質等級或者吊銷其資質證書。

    第六十七條  供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營單位違反本條例第五十三條規定,未抄表到戶并向最終用戶收取有關費用,或者因為物業服務企業拒絕代收代交相關費用而停止向最終用戶提供服務的,由縣級以上人民政府價格行政主管部門或者物業管理主管部門根據職權,處10萬元以上50萬元以下罰款。

    第六十八條  業主違反本條例規定和物業服務合同約定,逾期不交納物業服務費用及相關費用的,業主委員會應當督促其限期交納;物業服務企業可以依照物業服務合同約定收取違約金。

    第六十九條  業主、物業使用人違反本條例和管理規約約定,業主委員會、物業服務企業有權予以制止,要求其限期改正或者提請有關部門處理;造成損失的,責任人應當依法承擔相應的法律責任。

    第七十條  業主、物業使用人、業主委員會、建設單位及物業服務企業之間因物業管理服務發生糾紛的,可以向縣級以上人民政府物業管理主管部門和相關部門申請調解,也可以依法申請仲裁或向人民法院起訴。

    當事人對行政處罰不服的,可以依法申請復議或者向人民法院起訴。

    第七十一條  物業管理主管部門或者其他有關行政管理部門及其工作人員違反本條例的規定,未履行相關職責或者在工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、收受賄賂的,由其上級機關或者監察機關依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

    第七十二條  違反本條例規定的行為,本條例未設定處罰但其他法律法規已設定處罰規定的,依照有關法律法規的規定處罰。

第六章   附 則

    第七十三條  省住房和城鄉建設行政主管部門應當根據本條例制定管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同、裝飾裝修承諾書等示范文本,提供業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業參考。

    第七十四條  本條例中有關專業用語:

    (一)專有部分,是指物業管理區域內的房屋(含整棟建筑物)、車位、攤位,以及規劃專屬于特定房屋且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等特定空間。其具有構造上的獨立性,能夠明確區分;具有利用上的獨立性,可以排他使用;能夠登記成為特定業主所有權的客體。

    (二)自用部位,是指業主所購房屋內部,由業主自用的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽臺、庭園及室內墻面、天花板、地面等部位;

    (三)自用設施設備,是指業主所購房屋內部,由業主自用的門窗、衛生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設施設備;

    (四)共用部位,是指一幢房屋內由該幢房屋的業主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、天井、房屋承重結構(包括基礎、承重墻體、梁、柱、屋頂等)、室外墻面等部位;

    (五)共用設施設備,是指物業區域內或單幢房屋內,建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝、渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

    決定業主投票權數的專有部分面積、建筑物總面積和業主人數,按照下列方法認定:

    (一)專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

    (二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算;

    (三)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算。

    第七十五條  本條例具體應用的問題由省人民政府解釋。

    第七十六條  本條例自2011年1 月 1日起施行。《海南省住宅區物業管理條例》同時廢止。與本條例不相一致的本省有關規定,以本條例為準。


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